Förvärvet av fastigheter i olika länder har ett antal funktioner. I Thailand kan utländska medborgare köpa lägenheter i hyreshus (bostadsrätter), men att köpa ett hus är lite mer komplicerad. En utlänning som privatperson kan inte lagligen äga mark i Thailand (som huset ligger på). Undantaget är utländska investerare som har investerat 40 miljoner baht i den thailändska ekonomin. De har möjlighet att köpa en tomt. Och det är inte så stort. Men allt är inte så komplicerat och inte bara en miljonär dollar har råd att köpa ett hus i Thailand.
Artikelens innehåll
- 1 Var du ska börja, välja ett hem
- 2 Typer av hus
- 3 Transaktionsförfarande, kontrakt, formaliteter
- 4 Heminredning alternativ för utlänningar
- fem Sekvens av formella köpförfaranden
Var du ska börja, välja ett hem
Det kan se ut som att välja ett hem är rätt för dig. När allt kommer omkring, vet du vad du behöver. I själva verket är denna process ganska trist och lång. Till att börja med måste du åtminstone besluta om regionen. Det är bättre att resa runt alla intressanta platser för dig som turist i förväg, för att ungefär utvärdera deras infrastruktur och atmosfär. Naturligtvis kan du också köpa ett hus på distans, baserat på en beskrivning på Internet eller i en fastighetsbyrå. Men risken för ett misslyckat köp och priset i detta fall kommer att vara mycket högre. Välj till exempel ett hus på stranden, från skyddet, men i själva verket kommer det att finnas någon ödemark med en sopor eller parkering av fiskebåtar.
Hur hittar man intressanta erbjudanden om hus? Det finns många alternativ. Du kan börja med att söka på Internet. Både i Ryssland och i Thailand finns det många fastighetsbyråer som erbjuder sina tjänster. Du kan också se annonser för försäljning av hus från sociala individer. nätverk eller i lokala tidningar. Och du kan till och med «sparkar» - gå runt i de områden som är intressanta för dig, titta på annonser för bostäder till salu, fråga lokalbefolkningen. Det är sant att det är ett mycket energiintensivt sätt..
Först måste du skrapa området och hitta rätt hus
Om du redan är i Thailand och är välbevandrad i området, du känner till områdena och huvudgatorna och har valt flera objekt av intresse för dig, är det ganska tråkigt att självständigt gå för att se dem på egen hand. Du måste antingen ha din egen bil, eller ta en taxi varje gång, förhandla oberoende med ägarna till fastigheten, vare sig utlänningar eller thailändare. För att enkelt utföra dessa uppgifter måste du göra alla ovanstående i mer än en dag..
Därför är det enklaste sättet att börja inspektera bostäder att kontakta din lokala fastighetsbyrå. I Thailand finns det många ryska kundorienterade byråer med rysktalande anställda. Agenter tar vanligtvis kunder gratis för visning, överensstämmer med ägarna själva och översätter de frågor som uppstår under visningen. Många föremål på en dag kommer emellertid fortfarande att se på, eftersom thailändarna är makliga människor och föremål kan vara på stora avstånd från varandra. Men det är mycket lättare att organisera åsikter med en agent än på egen hand.
Det vill säga att du först kan åka med en agent, sedan på egen hand. Du kan kontakta flera agenter, de kan arbeta inom olika områden. Du kan hitta en utländsk agent via Internet. Du kan kontakta kontoret. Som regel har anständiga byråer både kontor och webbplatser. När man väljer en agent bör man beakta att en rysktalande anställd är bra, men det är lättare för thailändare att kommunicera med varandra, och utlänningar (oftast européer) är i genomsnitt mer ansvarsfulla och punktliga än asiater. Därför, om du kan kommunicera på engelska, är det vettigt att kontakta en thailändsk chef som arbetar för den europeiska chefen.
Typer av hus
Bland fastighetsmäklare finns det specialisering på «sekundär», till försäljning från utvecklaren eller de som arbetar med samma by.
Huset kan vara både i byn och fristående. Bättre, naturligtvis, välj en by. Det finns alltid en lokal administration som hjälper till att lösa inhemska frågor. Ännu bättre - en bevakad by med ett stängt territorium och infrastruktur. Vanligtvis är detta en pool, gym, lekplats, mötesrum för ägare. I bra byar för utlänningar är listan över infrastruktur och gemensamma områden mer. Det finns så många ryssar i Thailand att det i vissa regioner, till exempel Pattaya och Hua Hin, finns så kallade «Ryska byar» - där husen främst förvärvas av ryska familjer. Det finns också byar och platser där fler utlänningar eller thailänder bor.
Bättre att köpa ett hus i en inhägnad by
Du kan köpa ett hus i Thailand, både i stadiet av nollkonstruktionscykeln, och redan byggt och bebott för länge sedan, från en farang eller thailändsk. Att köpa ett nytt hem är till stor del en konvention. Du köper en tomt som utvecklaren erbjuder ett visst standardprojekt, vanligtvis till och med flera, i olika priskategorier. Under byggprocessen kan projektet dessutom förändras till din smak, både inredningen och byggnadens arkitektur som helhet. Du kan också köpa ett färdigt nytt hem från utvecklaren eller «återförsäljning» - ägaren. För priset skiljer sig alla dessa alternativ inte väsentligt. Om du vill skapa ett hus helt «för dig själv», då är det bästa alternativet att köpa en tomt. Det är sant att du måste vänta på byggandet av huset och kontrollera kvaliteten på arbetet. Om du är nöjd med en färdig standardversion - bra, kan du köpa och omedelbart gå vidare till valet av möbler. Att köpa ett hus från ägaren, dvs. sekundärt är det bra att hyresvärden redan har eliminerat många av bristerna i bostäder och uppgraderat några av dem jämfört med den ursprungliga versionen. Nackdelen är att människor har olika smaker och det är svårt att hitta något riktigt rätt för dig.
Transaktionsförfarande, kontrakt, formaliteter
När du redan har en egendom som är helt tillfredsställande i alla avseenden i alla avseenden, behöver du en advokat. Det här är kanske huvudsaken. En rysk eller utlänning kan inte vara en thailändsk advokat. Detta är i bästa fall en översättare eller mellanhand. En advokat är bara thailändsk. Han kommer att bedriva alla dina affärer, så han måste vara en bra professionell. Och pratar bra engelska.
Av dokumenten i stort behövs bara ett pass från dig för att slutföra transaktionen. Men det finns fortfarande ett antal nyanser. Till exempel, för att betala, behöver du först ett bankkonto, som vanligtvis öppnas för utlänningar antingen med ett lämpligt visum (turist, utbildning, företag) eller «under avtalet» - när det redan finns ett preliminärt kontrakt för köp av fastigheter.
Först och främst undertecknas ett preliminärt avtal med en advokat. I enlighet med det betalas ägaren en deposition (kontant). Detta är vanligtvis ett litet belopp, cirka 1% av transaktionsvärdet. Baserat på detta preliminära kontrakt kan du öppna ett konto i en thailändsk bank om du inte redan har ett. Det preliminära kontraktet föreskriver hur länge huvudbeloppet ska betalas.
Dokument som krävs för att utfärda ett bankkonto:
- hjälp från immigrationsbyrån
- uppehållstillstånd i Thailand (där köparen för närvarande är bosatt)
- preliminärt kontrakt för köp av fastigheter
- internationellt pass
Med ett visum som inte är turist (NON-B, NON-O, NON-E) är det relativt enkelt att öppna ett bankkonto. Det är också möjligt att öppna ett konto med turistvisum eller med stämpel, men inte i alla banker och inte i alla filialer i samma bank. Som ofta händer i Thailand beror det allt på specifika människors beslut. Om din agent instämmer med chefen i banken och visar ett preliminärt avtal om köp av fastigheter, kommer kontot troligen att öppnas.
Heminredning alternativ för utlänningar
Den viktigaste nyansen när man köper ett hus i Thailand är hur en utlänning ska ta ägande av den mark som huset står på. Det finns i huvudsak två alternativ: långsiktig hyra eller registrering för en juridisk enhet. Det finns ett annat, ganska exotiskt alternativ - usufruht. Detta är en livstidskontrakt utan rätt till arv. Det är riktigt osannolikt att många kommer att gilla den här metoden..
Långtids- eller hyresavtal utfärdas för en period av 30 år med rätt till dubbel förlängning. Teoretiskt sett kan hyresperioden vara högst 90 år. Det finns information om att vissa dyra bostadsfastigheter kan hyras i 120 år och för företag - i 150 år. Men det här är bara en teori. I praktiken är den högsta möjliga hyresperioden för tillfället 30 år. Ibland erbjuder fastighetsbyråer ett avtal om förnyelse av hyresavtal, men sådana alternativ är inte lagliga. Även om det i avtalet står att ägaren är skyldig att förlänga hyresavtalet har detta ingen effekt i domstol. Om ägaren efter 30 år vägrar att förnya hyresavtalet kommer domstolen att vara på hans sida. Det bör noteras att ägaren om 30 år redan kan vara annorlunda, eftersom marken kommer att ärvas etc. Dessutom är marklagen i Thailand mindre än 30 år gammal, så det har ännu inte funnits några prejudikat för förlängning.
Om du vill ta en tomt för en långsiktig hyresavtal, bör du kontakta en advokat och skicka honom de nödvändiga dokumenten för registrering. Advokaten reser till Land Office, där på ägarintyget (Chanote) antecknar att fastigheten är hyresavtal. Ägarcertifikatet i detta fall kvar hos den tidigare ägaren. Från synen på markägaren kan detta kallas äganderätt till fastighet med hinder.
Det vanligaste sättet att registrera ett fullständigt ägande (frigörelse) av en tomt i Thailand är att etablera ett företag (företag) och köpa ett hus i dess ägande. Således är ägaren inte en individ, utan en advokatbyrå. Detta är ett lagligt sätt. Det är sant, förutsatt att företaget bedriver verksamhet och inte är en nominell innehavare. Nyansen är att en utlänning inte kan registrera ett företag helt på sig själv, det måste finnas thailändska aktieägare. Clearing kan ske genom föredragna aktier. Thailändare äger till exempel 70% av vanliga valbara väljare, utlänningar äger 30% men är privilegierade, som till exempel har 5 röster per aktie.
Sekvens av formella köpförfaranden
Alla dokument relaterade till företagets registrering utarbetas av din thailändska advokat. Aktieägarna i det nybildade bolaget är bara thailändare. Sedan förvärvar företaget fastigheter. Det vill säga att ägarcertifikatet (chanot) från den tidigare ägaren skickas till företaget. Vidare byter bolaget sina aktieägare. Nu ska andelen thailändare vara tillräckligt stor så att den inte ser helt nominell ut. Farang har rätt att blockera, så att Thailändare inte säljer denna egendom på egen hand. Om du köper ett hus under uppförande kommer betalningen till utvecklaren i flera steg, men i markavdelningen kommer transaktionen att registreras först efter det att hela beloppet har betalats.
När köparen har tillhandahållit advokaten en check från banken för det belopp som föreskrivs i huvudkontraktet, reser advokaten med handlingarna till landskontoret för att påbörja processen med att omregistrera fastigheten från en ägar till en annan. Omregistrering tar från en dag till två veckor. Under denna tid har köparen faktiskt varken pengar eller ägarintyg. Nyckeln till en framgångsrik transaktion är en thailändsk advokats rykte. Om ett hus som köpts tidigare av ett företag köps av en utlänning, är det inte skyldigt att registrera ett avtal med markkommittén, bolagets direktör och aktieägare ändras.
Köp ett hus i Thailand
Köpsförfarandet slutförs genom att man får advokaten ett thailändskt ägarintyg - Chanote och husnycklar. Ägarintyget för medborgare i Thailand och utlänningar ser lika ut, på baksidan av certifikatet finns information om alla tidigare ägare av fastigheten.
P.S. Med köp av en lägenhet är allt något enklare eftersom det inte finns någon markfråga, men du måste komma ihåg kvoter för antalet lägenheter som kan tillhöra utlänningar i bostadsrätten. Och jag skulle förmodligen köpa en lägenhet, det verkar för mig att en sådan egendom kommer att vara mer likvida.
